Long Term Capital Gain Tax Calculation: ઘરનો માલિક હોવું ઘણા લોકો માટે એક મહત્વપૂર્ણ રોકાણ છે. તેને વેચીને લોકો સારો નફો કમાય છે. ઘર એક કેપિટલ એસેટ છે, તેથી જ્યારે માલિક તેને વેચે છે, ત્યારે તેના પર કેપિટલ ગેઇન ટેક્સ ચૂકવવો પડે છે. બજેટ 2024માં ઘરના માલિકો માટે ઇન્ડેક્સેશન બેનિફિટ દૂર કરવાનો પ્રસ્તાવ મૂકવામાં આવ્યો છે. તેનો અનિવાર્ય અર્થ એ છે કે એક ઘરના માલિકને જેણે પોતાના ઘરના વેચાણથી નફો કમાયો છે, તેણે હવે કુલ નફા પર ટેક્સ આપવો પડશે. પહેલાં મોંઘવારી દર સમાયોજિત બેનિફિટ પર ટેક્સ આપવો પડતો હતો.
ઇન્ડેક્સેશન બેનિફિટ પહેલાં ઘરના માલિકોને ફુગાવાને ધ્યાનમાં રાખીને પોતાની સંપત્તિની કિંમત વધારવાની મંજૂરી આપતા હતા. જેનાથી નેટ પ્રોફિટ ઓછો થઈ જતો હતો અને ઘરના માલિકને વેચાણ સમયે ઓછો ટેક્સ ચૂકવવો પડતો હતો. જોકે, હવે આ બેનિફિટ ઉપલબ્ધ નથી. પરંતુ હજુ પણ એક રીત છે, જેના દ્વારા તમે પ્રોપર્ટી વેચતી વખતે લોંગ ટર્મ કેપિટલ ગેઇન ટેક્સને બચાવી શકો છો.
ઇકોનોમિક ટાઇમ્સને આપેલા એક ઇન્ટરવ્યૂમાં રાજસ્વ સચિવ સંજય મલ્હોત્રાએ કહ્યું કે ટેક્સ ત્યારે જ લાગુ થાય છે જ્યારે બેનિફિટને ઘરમાં ફરીથી રોકાણ કરવામાં આવતું નથી. જો તમે એક ઘર વેચો છો અને માત્ર નફાનો ઉપયોગ કરીને એક ઘર ખરીદો છો, તો કોઈ ટેક્સ નથી. નિષ્ણાતોનું કહેવું છે કે રાજસ્વ સચિવ કલમ 54ની જોગવાઈઓનો હવાલો આપી રહ્યા છે.
કલમ 54 અનુસાર, રેસિડેન્શિયલ ઘરના વેચાણ પર કોઈ પણ લોંગ ટર્મ કેપિટલ ગેઇન ટેક્સ નથી, જો તેનાથી થતા નફાને ફરીથી રહેણાંક પ્રોપર્ટીમાં ફરીથી રોકાણ કરવામાં આવે છે. આ કલમ 54માં જણાવેલ કેટલીક શરતો પૂરી કરવાને આધીન છે.
રેસિડેન્શિયલ પ્રોપર્ટી 24 મહિનાથી વધુ સમય સુધી રાખવા પર લોંગ ટર્મ કેપિટલ ગેઇનની કેટેગરીમાં આવી જાય છે. જો તેને સમયથી પહેલાં વેચવામાં આવે છે, તો નફાને શોર્ટ ટર્મ કેપિટલ ગેઇન ટેક્સની કેટેગરીમાં સામેલ કરવામાં આવે છે. કલમ 54 હેઠળ કપાત માત્ર રહેણાંક ઘર વેચવાના કિસ્સામાં લોંગ ટર્મ કેપિટલ ગેઇન ટેક્સ લાગુ થાય છે.
કલમ 54 હેઠળ કપાતની ગણતરી
કલમ 54 હેઠળ કેપિટલ ગેઇન ટેક્સ છૂટની રકમ મિનિમમથી ઓછી હશે. રહેણાંક ઘરના ટ્રાન્સફર (વેચાણ) પર થતા કેપિટલ ગેઇનની રકમ, અથવા નવી રહેણાંક સંપત્તિની ખરીદી/નિર્માણમાં રોકાણ કરવામાં આવેલી રકમ.
વપરાયેલા નફા પર કોઈ ટેક્સ નથી, પરંતુ જો તમે વાપર્યો નથી, તો ટેક્સ ચૂકવવો પડશે. એક વ્યક્તિ જે જૂના ઘરના વેચાણ પર 5 કરોડ રૂપિયાનો લોંગ ટર્મ કેપિટલ ગેઇન કમાય છે અને નવા રેસિડેન્શિયલ ઘરમાં 5 કરોડ રૂપિયાનું રોકાણ કરે છે. આવી સ્થિતિમાં તે કોઈપણ ટેક્સ ચૂકવવાપાત્ર નહીં હોય, કારણ કે તે કલમ 54 હેઠળ 5 કરોડ રૂપિયાની કપાત માટે પાત્ર છે. જો રોકાણ માની લો 3 કરોડ રૂપિયા છે, તો કપાત 3 કરોડ રૂપિયા થશે અને ટેક્સપેયરે બે કરોડ રૂપિયા (5-2)ની બાકી રકમ પર કેપિટલ ગેઇન ટેક્સ ચૂકવવો પડશે.
ટેક્સપેયર્સ ભારતમાં માત્ર એક રહેણાંક ઘર ખરીદી/નિર્માણ કરી શકે છે અને પહેલેથી માલિકીના ઘરને વેચીને મળેલા નફાનો ઉપયોગ કરીને ઘણા ઘર ખરીદી શકતા નથી. જોકે, જો કેપિટલ ગેઇન 2 કરોડ રૂપિયાથી વધુ નથી, તો ટેક્સપેયર 2 ઘર સુધી ખરીદી શકે છે. એક વાર આ વિકલ્પનો ઉપયોગ કર્યા પછીના વર્ષોમાં તેનો લાભ લઈ શકાતો નથી. ઘરની ખરીદી માટે આ પ્રકારનું ફરીથી રોકાણ વેચાણથી 1 વર્ષ પહેલાં અથવા 2 વર્ષ પછી થવું જોઈએ. આનાથી કેપિટલ ગેઇન થશે. વૈકલ્પિક રીતે ટેક્સપેયર આ લાભનો દાવો કરવા માટે 3 વર્ષની અંદર ઘરનું નિર્માણ કરી શકે છે.
નાણાકીય અધિનિયમ 2023 (નાણાકીય વર્ષ 2023-24 અને નિર્ધારણ વર્ષ 2024-25થી લાગુ) એ નવા ઘરમાં રોકાણ માટે ઉપલબ્ધ મહત્તમ કપાતને 10 કરોડ રૂપિયા સુધી મર્યાદિત કરી દીધી છે. ઉદાહરણ તરીકે 20 કરોડ રૂપિયાના કેપિટલ ગેઇન વાળી વ્યક્તિ, નવા ઘરમાં 20 કરોડ રૂપિયાનું રોકાણ કરીને, કલમ 54 હેઠળ માત્ર 10 કરોડ રૂપિયાના ડિડક્શનનો લાભ લઈ શકે છે. કલમ 54 હેઠળ કપાત માટે 10 કરોડથી વધુના રોકાણને અવગણવું જોઈએ.
જૂના ઘરના વેચાણથી મળેલા નફાનો ઉપયોગ કરીને ખરીદેલા અથવા નિર્માણ કરેલા નવા ઘરની સંપત્તિ પર 3 વર્ષના લોક-ઇન પીરિયડ લાગુ થશે. જો કલમ 54 હેઠળ છૂટનો દાવો કરનાર ટેક્સપેયર્સ પોતાના નવા ઘરને તેના અધિગ્રહણ/નિર્માણ પૂર્ણ થયાની તારીખથી 3 વર્ષની અંદર ટ્રાન્સફર કરે છે, તો કલમ 54 હેઠળ આપવામાં આવેલો લાભ પાછો લઈ લેવામાં આવશે. પછી નવા એસેટના અધિગ્રહણની કિંમત છૂટ પ્રાપ્ત કેપિટલથી ઓછી થઈ જશે.