11-month rent agreement: ભારતમાં મોટા ભાગના મકાનમાલિકો લાંબા ગાળાના કરારો કરવાને બદલે 11 મહિના નો ભાડા કરાર કરવાનું પસંદ કરે છે, અને આ પાછળ કાયદાકીય અને નાણાકીય કારણો જવાબદાર છે. 12 મહિના કે તેથી વધુ સમયગાળાના કરારને કાયદેસર રીતે રજિસ્ટર કરાવવો ફરજિયાત હોય છે, જેનાથી બચવા માટે 11 મહિના નો કરાર કરવામાં આવે છે. આનાથી મકાનમાલિક નોંધણી, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, કાનૂની જટિલતાઓ અને કર સંબંધિત ઝંઝટમાંથી બચી જાય છે. વળી, ટૂંકા ગાળાના કરારને કારણે ભાડૂઆતના કાનૂની અધિકારો મર્યાદિત રહે છે અને મકાનમાલિકને દર વર્ષે સરળતાથી ભાડામાં વધારો કરવાની તથા શરતો બદલવાની છૂટ મળે છે. આ વ્યવસ્થા બંને પક્ષો માટે સુવિધાજનક હોવા છતાં, મકાનમાલિકને મિલકત પર વધુ નિયંત્રણ આપે છે.
કરારના 12 મા મહિનાનું કાયદાકીય ગણિત
ભાડા કરારમાં 11 મહિના ની સમયમર્યાદા રાખવી એ કોઈ આકસ્મિક પસંદગી નથી, પરંતુ તે ભારતીય કાયદાકીય જોગવાઈઓમાંથી છૂટકારો મેળવવાની એક સ્માર્ટ યુક્તિ છે. ભારતીય કાયદા મુજબ, જો ભાડા કરાર 12 મહિના કે તેથી વધુ સમયગાળા માટે કરવામાં આવે, તો તેને ફરજિયાતપણે રજિસ્ટર (Registered) કરાવવો પડે છે.
આ રજિસ્ટ્રેશન પ્રક્રિયામાં નોંધણી ફી, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને અન્ય કાગળકામનો ખર્ચ તેમજ સમય લાગે છે. 11 મહિનાનો કરાર કરીને, મકાનમાલિક આ વધારાના ખર્ચ અને કાગળકામની ઝંઝટ માંથી મુક્તિ મેળવી લે છે. આ પ્રથા દ્વારા મકાનમાલિકો નોંધણીથી બચે છે, કારણ કે નોંધણી થવાથી ભાડૂઆતને મિલકત પર વધુ મજબૂત કાનૂની અધિકારો મળે છે. નોંધણી પછી, જો ભાડૂઆત ઝઘડો કરે અથવા ઘર ખાલી કરવાનો ઇનકાર કરે, તો મકાનમાલિક માટે કેસ ઉકેલવો વધુ જટિલ અને લાંબો બની શકે છે. ઘણા મકાનમાલિકોને આ ડર હોય છે કે ભાડૂઆત પાછળથી મિલકત પર કાયમી કબજો જમાવવાનો પ્રયાસ કરી શકે છે, જોકે આ શક્યતા ઓછી હોય છે, પણ કાનૂની પ્રક્રિયામાંથી બચવા આ પગલું લેવાય છે.
મકાનમાલિકને નિયંત્રણ અને ભાડૂઆત માટે મર્યાદિત અધિકારો
11 મહિનાનો ભાડા કરાર મકાનમાલિકને ઘણા વ્યવહારિક ફાયદાઓ પણ આપે છે, જેના કારણે તેઓ લાંબા ગાળાના કરારો કરવામાં અનિચ્છા રાખે છે:
- ભાડું બદલવાની સરળતા: દર 11 મહિના પછી નવો કરાર કરીને, મકાનમાલિકને સરળતાથી 5% થી 10% સુધી ભાડામાં વધારો કરવાની તક મળે છે, અને બજારની સ્થિતિ મુજબ શરતો બદલી શકાય છે. લાંબા ગાળાના કરારમાં આ ફેરફાર સરળ નથી.
- કર અને સરકારી મુશ્કેલીઓથી બચાવ: 12 મહિના ના રજિસ્ટર્ડ કરારમાં મકાનમાલિકે ભાડાની આવક સંબંધિત ચોક્કસ કર વિગતો (Tax Details) જાહેર કરવી જરૂરી બને છે, જેનાથી 11 મહિનાનો કરાર મકાનમાલિકને આ મુશ્કેલીથી આંશિક રીતે બચાવે છે.
- મર્યાદિત ભાડૂઆત અધિકારો: 11 મહિનાના કરાર હેઠળ, ભાડૂઆતને કાનૂની રીતે એટલા મજબૂત અધિકારો મળતા નથી. આનાથી મકાનમાલિકનું મિલકત પર નિયંત્રણ જળવાઈ રહે છે અને જો કોઈ સમસ્યા ઊભી થાય તો ભાડૂઆતને ખાલી કરાવવું સરળ બને છે.
- પોલીસ ચકાસણી: ઘણા શહેરોમાં, 11 મહિના ના કરાર પછી પોલીસ ચકાસણી (Police Verification) ફરજિયાત બને છે, જે સુરક્ષા રેકોર્ડ જાળવવામાં મદદ કરે છે.
આમ, 11 મહિનાનો ભાડા કરાર મકાનમાલિકને નોંધણી, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, કર અને કોર્ટ કેસ ની લાંબી પ્રક્રિયાઓથી બચાવે છે, જ્યારે ભાડૂઆતને પણ ઓછી કાયદાકીય મુશ્કેલી પડે છે. આ વ્યવસ્થા બંને પક્ષો માટે સુવિધાજનક છે, પરંતુ તેનો સૌથી વધુ ફાયદો મકાનમાલિકને સંચાલન નિયંત્રણ (Operational Control) ના રૂપમાં મળે છે.